Είτε ψάχνετε να πουλήσετε το σπίτι σας είτε να βρείτε ένα νέο σπίτι, είναι συχνά ένα αγχωτικό κατόρθωμα που μερικές φορές μπορεί να έχει ως αποτέλεσμα να παραβλέπονται οι μικρές λεπτομέρειες. Κατά την αγορά ή την πώληση σε μια ένωση ιδιοκτητών σπιτιού, υπάρχουν πρόσθετες υποχρεώσεις ή απαιτήσεις που πρέπει να πληρούνται. Αυτό το άρθρο θα σας βοηθήσει να πλοηγηθείτε στη διαδικασία HOA αγοράς ή πώλησης σπιτιού.
Γιατί η αποκάλυψη είναι απαραίτητη
Εάν πουλάτε ένα σπίτι που βρίσκεται εντός ενός HOA, πρέπει να είστε διαφανείς και να ενημερώνεστε σχετικά με τις πληροφορίες που σχετίζονται με αυτό το HOA. Αφού αποδεχτείτε την προσφορά ενός αγοραστή, πρέπει να παράσχετε στον αγοραστή σημαντικά έγγραφα και άλλες πληροφορίες σχετικά με την ένωση ιδιοκτητών σπιτιού.
Πρέπει να γνωρίζετε ότι πρέπει να προετοιμάσετε την τεκμηρίωσή σας επαγγελματικά, να κατανοήσετε πώς να χειρίζεστε τις χρεώσεις HOA κατά το κλείσιμο και να σέβεστε το δικαίωμα του αγοραστή να αναθεωρήσει τις συμφωνίες, τους κώδικες και τους περιορισμούς (CC&R) της ένωσης καθώς και το οικονομικό ιστορικό της HOA.
Για παράδειγμα, τα έγγραφα HOA πρέπει να γνωστοποιούνται για τους ακόλουθους λόγους:
- Ορισμένοι ιδιοκτήτες κατοικιών χρωστούν καθυστερημένα ποσά στην ένωση. Εάν πουλάτε σε ένα HOA και οφείλετε χρήματα στην ένωση, η πώληση του σπιτιού σας δεν σας απαλλάσσει από αυτήν την προσωπική ευθύνη. Ωστόσο, ο αγοραστής έχει το δικαίωμα να γνωρίζει εάν υπάρχει απλήρωτο χρέος οφειλόμενο στην HOA, επειδή θα μπορούσε να γίνει υπεύθυνος για αυτό το χρέος εάν δεν πληρωθεί τη στιγμή του κλεισίματος.
- Ο αγοραστής, ως νέος ιδιοκτήτης σπιτιού, πρέπει να γνωρίζει πόσες είναι οι εκτιμήσεις της ένωσης και πότε/πόσο συχνά οφείλονται. Αυτό θα τους επιτρέψει να εξακριβώσουν εάν έχουν πραγματικά την οικονομική δυνατότητα να ζήσουν στο HOA.
- Επειδή κάθε ένωση ιδιοκτητών σπιτιού διέπεται και υπάρχουν ορισμένοι περιορισμοί και οδηγίες που πρέπει να ακολουθηθούν, ο δυνητικός αγοραστής πρέπει να κατανοήσει πλήρως τα ισχύοντα έγγραφα του HOA για να διασφαλίσει ότι μπορεί να συμφωνήσει και να τα συμμορφωθεί.
- Ο αγοραστής έχει το δικαίωμα να γνωρίζει εάν ο υποψήφιος HOA φέρει χρέος, έχει αποτύχει να διαχειριστεί σωστά την κοινότητα ή/και εάν τα κεφάλαια της ένωσης έχουν δαπανηθεί λάθος στο παρελθόν. Ουσιαστικά, ο αγοραστής πρέπει να γνωρίζει την οικονομική κατάσταση στην οποία βρίσκεται η ένωση, επειδή αυτό θα μπορούσε να τον επηρεάσει σε μεγάλο βαθμό στο μέλλον. Όταν ένα HOA δυσκολεύεται, οι πιθανότητες αυξημένων μηνιαίων αξιολογήσεων, ειδικών αξιολογήσεων κ.λπ. είναι πιθανές, και αυτό μπορεί πραγματικά να ασκήσει πίεση στους ιδιοκτήτες σπιτιού.
Ορισμένες ενώσεις ιδιοκτητών κατοικιών συμμορφώνονται με έναν κανόνα επιθεώρησης μεταπώλησης, ο οποίος τους επιτρέπει να ενημερώνονται για τις συμφωνίες. Εάν ο HOA εφαρμόζει έναν κανόνα επιθεώρησης μεταπώλησης, ο πωλητής ή ο αντιπρόσωπός του πρέπει να ειδοποιήσει τον HOA όταν το ακίνητο καταχωρείται. Θα διεξαχθεί επιθεώρηση του ακινήτου για να διαπιστωθεί εάν υπάρχουν τρέχουσες παραβάσεις που πρέπει να διορθωθούν πριν προχωρήσει η πώληση. Εάν αυτές οι παραβιάσεις δεν διορθωθούν πριν από την πώληση, ο νέος ιδιοκτήτης σπιτιού μπορεί να βρεθεί υπεύθυνος για μια παράβαση που δεν γνώριζε καν!
Όπως μπορείτε να δείτε, είναι σημαντικό ο πωλητής να αποκαλύψει τις σημαντικές πληροφορίες που περιγράφονται παραπάνω. Ωστόσο, αυτές οι πληροφορίες πρέπει να παρουσιάζονται με επαγγελματικό τρόπο, και αυτό έχει κόστος.
Ποιος πληρώνει για την τεκμηρίωση;
Τα έγγραφα αποκάλυψης HOA είναι συχνά μεγάλα (συνήθως περίπου 200 και πλέον σελίδες). Το κόστος για την προετοιμασία αυτών των εγγράφων δεν είναι φθηνό. Εάν πουλάτε το σπίτι σας σε HOA, περιμένετε να πληρώσετε μερικές εκατοντάδες δολάρια για ένα πακέτο αποκάλυψης. Ζητήστε από τον κτηματομεσίτη σας να σας βοηθήσει να αποκτήσετε τα κατάλληλα έγγραφα αποκάλυψης, τα οποία πιθανότατα θα προετοιμαστούν από μια εταιρεία τίτλων. Δεν συνιστάται να προσπαθήσετε να αντλήσετε αυτές τις πληροφορίες μόνοι σας για να εξοικονομήσετε χρήματα. Αυτή η πρακτική θα μπορούσε να σας προκαλέσει μελλοντικά προβλήματα, εάν καταλήξετε να λαμβάνετε λανθασμένες, ελλιπείς ή ακόμα και ξεπερασμένες πληροφορίες.
Τι Περιλαμβάνεται στα Έγγραφα Κλείσιμου;
Εάν πουλάτε το σπίτι σας σε HOA, πρέπει να προσκομίσετε στον αγοραστή τα ακόλουθα έγγραφα:
Πακέτο αποκάλυψης
Εάν αγοράζετε ένα σπίτι σε ένα HOA, μην υποθέσετε ότι ο πωλητής υποχρεούται να αποκαλύψει όλα τα ζητήματα! Αυτό εξαρτάται από την τοποθεσία και τον τύπο του ζητήματος, οπότε αγοραστής προσέξτε! Ωστόσο, εάν η σκόπιμη εξαπάτηση εκ μέρους του πωλητή μπορεί να αποδειχθεί, υπάρχει συνήθως νομική ενέργεια που μπορεί να λάβει ο αγοραστής για να ακυρώσει τη σύμβαση.
Για το λόγο αυτό, ορισμένες πολιτείες (όπως η Αριζόνα) απαιτούν ένα πακέτο αποκάλυψης. Όπως αναφέρθηκε παραπάνω, αυτό το πακέτο περιέχει τις οικονομικές πληροφορίες της ένωσης, μαζί με τα διοικητικά έγγραφα, την κατάσταση λογαριασμού και το πιστοποιητικό ασφάλισης.
Η δήλωση γνωστοποίησης θα πρέπει να περιλαμβάνει πληροφορίες που σχετίζονται με το ακίνητο και τυχόν καταγεγραμμένα βάρη στο εν λόγω ακίνητο. Αναμένετε πληροφορίες για στοιχεία όπως:
- Βαφή με βάση τον μόλυβδο, μούχλα και άλλοι κίνδυνοι για την υγεία
- Βλάβες συσκευών, ηλεκτρικών ή HVAC
- Liens
- Κίνδυνοι πυρκαγιάς ή καιρικές βλάβες
- Διαφωνίες ζώνης ή πληροφορίες γραμμής ιδιοκτησίας
- Θέματα τερμιτών
- Οποιοσδήποτε θάνατος που συνέβη στο ακίνητο
- Ασυνήθιστες, διαπεραστικές μυρωδιές που παραμένουν
Τα τέλη για αυτό το πακέτο αποκάλυψης χρεώνονται τη στιγμή του κλεισίματος.
Πακέτο Μεταπώλησης
Ένα πακέτο μεταπώλησης περιέχει ζωτικής σημασίας πληροφορίες για όσους αγοράζουν ένα σπίτι σε ένα HOA. Στο πακέτο μεταπώλησης περιλαμβάνεται ένα πλήρες σύνολο καταγεγραμμένων εγγράφων που διέπουν τη σύνδεση:
- CC&R
- Έντυπο πιστοποιημένων επιστροφών/TREC
- ισολογισμός
- καταστατικό
- προϋπολογισμός
- κανονισμοί
- σελίδα δήλωσης ασφάλισης
- χρονοδιάγραμμα αξιολόγησης και ποσά
- εξαιρετικές αξιολογήσεις
- παραβιάσεις κώδικα
- έκθεση αποθεματικού
- λεπτά συνάντησης
Για περισσότερες πληροφορίες, ανατρέξτε στο άρθρο μας „Ποιος Πληρώνει για Μεταπώληση;.»
Κατάσταση λογαριασμού
Η κατάσταση λογαριασμού προορίζεται να ενημερώσει την εταιρεία του τίτλου για τα χρήματα που θα εισπραχθούν κατά το κλείσιμο. Η κατάσταση λογαριασμού παρέχει αναλυτικά κόστη κλεισίματος και ανάλυση υπολοίπων λογαριασμών προς είσπραξη.
Λόγω πρακτικών απορρήτου, άλλα μέρη εκτός από τον ιδιοκτήτη του σπιτιού ή την εταιρεία του τίτλου δεν μπορούν να παραγγείλουν αυτό το έγγραφο.
Ερωτηματολόγιο
Οι δανειστές απαιτούν συχνά να συμπληρώνεται ένα ερωτηματολόγιο με πληροφορίες σχετικά με την ένωση. Αυτό το ερωτηματολόγιο μπορεί να προσαρμοστεί από τον δανειστή ή μπορεί να είναι ένα ερωτηματολόγιο μετοχών διαθέσιμο για αγορά.
Το ερωτηματολόγιο θα περιλαμβάνει προϋπολογισμό και ισολογισμό του συλλόγου, μαζί με πιστοποιητικό ασφάλισης του συλλόγου.
Τέλη μεταβίβασης
Ορισμένες ενώσεις χρεώνουν τέλη μεταβίβασης όταν αλλάζει η ιδιοκτησία. Συνήθως καταβάλλεται τέλος μεταβίβασης από τον αγοραστή του ακινήτου τη στιγμή του κλεισίματος. Αυτές οι αμοιβές είναι οι ίδιες ανεξάρτητα από την ένωση ή το είδος της ιδιοκτησίας.
Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με αυτές τις χρεώσεις, ρίξτε μια ματιά στο άρθρο μας για Τέλη μεταφοράς HOA.
Αλλαγή ιδιοκτησίας
Η εταιρεία του τίτλου σας θα στείλει όλα τα έγγραφα που απαιτούνται για να αλλάξει η ιδιοκτησία του ακινήτου στο όνομά σας. Θα περιλαμβάνουν τυχόν πληρωμές που εισπράχθηκαν κατά το κλείσιμο. Αυτό συμβαίνει συνήθως μία έως δύο εβδομάδες μετά την ημερομηνία πώλησης.
Αυτά τα έγγραφα επιτρέπουν στην εταιρεία διαχείρισης HOA να επαληθεύσει ότι η πώληση πραγματοποιήθηκε και να επεξεργαστεί την αλλαγή ιδιοκτησίας. Για να επεξεργαστεί μια αλλαγή ιδιοκτησίας, η εταιρεία διαχείρισης πιθανότατα θα απαιτήσει ένα ή περισσότερα από τα ακόλουθα έγγραφα:
- τελική αποκάλυψη
- Δήλωση HUD/τελική δήλωση διακανονισμού
- νέα πράξη
Κατασχέσεις
Εάν το ακίνητο που αγοράζεται είναι ιδιοκτησία τράπεζας ως αποτέλεσμα δράσης αποκλεισμού, το πακέτο ιδιοκτησίας που ανήκει σε τράπεζα θα περιλαμβάνει συνήθως τα ακόλουθα έγγραφα:
- κατάσταση λογαριασμού
- προϋπολογισμός
- τρέχοντα μη ελεγμένα χρηματοοικονομικά έγγραφα
- CC&R
- καταστατικό
- κανονισμοί
- καθολικό μονάδας
- W9
- σελίδα δήλωσης ασφάλισης
Πόσος χρόνος χρειάζεται για να λάβετε τις πληροφορίες αποκάλυψης;
Δεν πρέπει να περιμένετε να λάβετε αυτά τα έγγραφα γρήγορα. Σίγουρα θα χρειαστούν περισσότερες από λίγες μέρες, επομένως είναι σημαντικό να προγραμματίσετε εκ των προτέρων. Πολλά HOA εξακολουθούν να μην προβλέπουν βιαστική παράδοση, ή ακόμα και ηλεκτρονική παράδοση, πριν από το κλείσιμο.
Εάν το σπίτι εμπλέκεται σε μια σύντομη πώληση, η εταιρεία μεσεγγύησης πιθανότατα θα απαιτήσει τα κεφάλαια εκ των προτέρων για να αποφύγει τον κίνδυνο.
Μια τελευταία λέξη για όσους αγοράζουν ένα σπίτι σε ένα HOA
Εάν αγοράζετε ένα σπίτι σε ένα HOA, κάντε όση περισσότερη έρευνα μπορείτε για την πιθανή γειτονιά. Ακολουθήστε αυτές τις συμβουλές για μια ομαλή και ικανοποιητική διαδικασία:
- Λάβετε τα σχετικά έγγραφα από νωρίς και εξετάστε τα προσεκτικά. Βεβαιωθείτε ότι μπορείτε να τηρήσετε τους κανόνες και τους περιορισμούς του συλλόγου πριν αγοράσετε το νέο σας σπίτι!
- Ζητήστε να δείτε την πιο πρόσφατη εφεδρική μελέτη του HOA. Αυτό θα σας δώσει μια καλή ένδειξη της κατάστασης της ένωσης και θα σας επιτρέψει να λάβετε μια τεκμηριωμένη απόφαση σχετικά με τυχόν μελλοντικές επερχόμενες επισκευές, ειδικές αξιολογήσεις κ.λπ. Με την ανασκόπηση της μελέτης αποθεμάτων, θα έχετε καλύτερη κατανόηση του τρόπου διαχείρισης του HOA την περιουσία και τα οικονομικά του, και τι μπορείτε να περιμένετε στο μέλλον.
- Βεβαιωθείτε ότι μπορείτε να αντέξετε άνετα τις τακτικές αμοιβές αξιολόγησης. Αυτές οι χρεώσεις είναι απαραίτητες για τη διατήρηση της ένωσης (συντήρηση ανέσεων κ.λπ.). Δεν θα φύγουν!
- Ετοιμαστείτε να εμπλακείτε στο νέο σας HOA! Υπάρχουν πάντα πολλές ευκαιρίες για εθελοντισμό στην κοινότητά σας. Υπηρετώντας στον σύλλογό σας, μπορείτε να κάνετε νέους φίλους, να δημιουργήσετε σχέσεις με μέλη του διοικητικού συμβουλίου και να συμβάλετε στη βελτίωση της γειτονιάς σας!
Υπάρχουν πολλά οφέλη από τη ζωή σε ένα HOA, οπότε μην αφήσετε τη διαδικασία αγοράς να σας τρομάξει. Είτε είστε ο αγοραστής είτε ο πωλητής ενός σπιτιού σε ένα HOA, υπάρχουν ορισμένα βήματα που μπορείτε να ακολουθήσετε για να εξασφαλίσετε μια ομαλή μετάβαση. Γνωρίζοντας τι να περιμένετε και ελέγχοντας προσεκτικά τα έγγραφα της ένωσης, θα μπορείτε να απολαύσετε την αγορά του νέου σας σπιτιού!
